11 Syarat Perjanjian Kontraktor Anda WAJIB Patuh — Jimat 40% Masa dan Wang Anda

Katakan anda telah membuat keputusan untuk melantik kontraktor untuk pembinaan atau ubah suai rumah anda. Anda telah membuat segala pertimbangan tentang kontraktor yang anda pilih, sudah tahu bajet dan skop projek. 

Seterusnya?

Sebelum bermulanya apa-apa skop kerja, anda harus lindungi kepentingan diri anda.

Sebaik mana pun kontraktor kelihatan pada awal-awal perbincangan, sangat penting untuk kedua-dua belah pihak bersetuju dengan sebuah garis panduan sebelum kerja bermula.

Di sinilah di mana perjanjian bina rumah antara anda dan kontraktor anda dibuat.

Dengan mana-mana kontrak sekalipun, terma dan syarat yang termeterai boleh jadi mengelirukan, lebih-lebih lagi apabila kita bercakap tentang pericincian kontrak tersebut.

Tetapi, setelah anda ketahui apa terma yang perlu diutamakan dalam sesebuah projek pembinaan, terma yang selebihnya adalah sebagai informasi sahaja.

Sebuah perjanjian bina rumah yang professional akan mengandungi setiap perkara di bawah.

1. Maklumat Perhubungan

Bahagian pertama adalah untuk memperincikan maklumat asas kontraktor, termasuk:

• Nama
• Alamat Pejabat
• Nombor Telefon
• Emel
• Nombor Pendaftaran CIDB 
• Nombor Pendaftaran SSM

Bahagian ini juga akan menempatkan informasi berkenaan anda sebagai pemilik projek dan tarikh kontrak ini ditandatangani.

Informasi yang diberikan ini adalah untuk rujukan di masa hadapan dan juga sebuah ikatan berasaskan undang-undang bagi menyatakan pihak yang terlibat dalam perjanjian ini.

2. Persetujuan Kedua Belah Pihak

Sebelum masuk ke perincian tentang skop kerja projek, akan ada sebuah terma teras yang digunakan untuk merasmikan ikatan antara kedua belah pihak.

Ia memerlukan pihak anda sebagai pemilik projek dan kontraktor untuk mengisi dan menandatangani persetujuan untuk masuk ke dalam kontrak.

Contoh di bawah adalah salah satu contoh yang digunakan di dalam Surat Perjanjian Bina Rumah untuk melaksanakan persetujuan kontrak:

Bahagian ini penting dari segi undang-undang bagi menyatakan siapakah yang telah bersetuju untuk memasuki kontrak projek tersebut.

3. Skop Kerja

Di bahagian ini, skop kerja kontraktor akan disenaraikan.

Kebiasaannya, Bill of Quantities (BQ) akan digunakan sebagai skop kerja yang mereka perlu laksanakan.

Ia akan menggariskan tanggungjawab kontraktor untuk menyiapkan tugasan dan menyediakan tenaga kerja, pemantauan, bahan dan jentera binaan.

Termasuklah memastikan kontraktor bertanggungjawab dalam perlaksanaan skop kerja mengikuti spesifikasi dan masa yang telah ditetapkan.

Setiap skop kerja boleh dinilai secara lump sum.

Akan tetapi, pastikan kontraktor anda mempunyai pecahan pada setiap skop kerja tentang bahan dan jentera yang akan digunakan.

Ini bagi mengelak kontraktor membuat penipuan pada harga yang diberikan dan memudahkan sekiranya berlaku sebarang perubahan atau Variation Order, VO di masa akan datang.

4. Bahan dan Jentera Digunakan

Pada bahagian ini, kontraktor akan menyenaraikan jenis dan harga bahan dan jentera yang akan digunakan.

Kaedah yang biasa digunakan adalah untuk memasukkan pecahan bahan dan jentera ini ke dalam skop kerja di dalam BQ.

Walaubagaimanapun, sekiranya anda mempunyai jenama, model dan spesifikasi tertentu, anda boleh mengeluarkan sebuah lagi dokumen iaitu Schedule of Technical Data bagi memudahkan dokumentasi.

Penyenaraian bahan dan jentera ini sangat berguna apabila anda ingin menilai harga bahan dan penyewaan jentera yang diberikan sama dengan apa yang sebenarnya berada di tapak pembinaan. 

Penilaian ini bakal mengelakkan anda dari ditipu kontraktor yang menyatakan kebolehan mereka untuk sediakan bahan dan jentera yang terbaik, tetapi hakikatnya tidak sama dengan realiti.

5. Harga

Bahagian ini adalah bahagian yang ketiga terpenting bagi mengesahkan kontrak yang ditandatangani.

Tanpa harga, kontrak tersebut akan menjadi tidak sah.

Harga pada kebiasaannya akan diletak pada bahagian awal kontrak (lihat contoh di bawah) dan dijadikan sebagai sebuah harga tetap untuk keseluruhan projek (fixed price lump sum).

Namun, anda jangan terkeliru oleh harga pada bahagian awal agreement dan harga di bahagian BQ.

Meskipun kedua-duanya adalah nombor yang sama, namun, ia memainkan peranan yang berbeza.

Harga pada bahagian awal perjanjian adalah sebagai rujukan untuk persetujuan harga bagi keseluruhan projek.

Manakala harga di BQ pula adalah sebagai rujukan untuk pecahan harga bagi skop kerja yang dipertanggungjawabkan kepada kontraktor.

Walaubagaimanapun, kedua-dua jumlah harga ini berkait antara satu sama lain dan perbezaannya hanyalah dari segi peranan yang dimainkan di dalam sesebuah perjanjian.

6. Pembayaran Mengikut Tahap Penyiapan

Bahagian ini akan menyatakan kaedah pembayaran yang digunakan sepanjang projek pembinaan ini berlangsung.

Kebiasaannya, bahagian ini akan menerangkan harga deposit yang diperlukan, jumlah pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor berdasarkan tahap penyiapan atau progress, dan juga pembayaran akhir setelah skop kerja akhir disiapkan.

Pembayaran bertahap atau progressive payment adalah kaedah yang biasa digunakan dan dikenali sebagai kaedah paling selamat dan menguntungkan kedua belah pihak.

Ia adalah pembayaran berdasarkan tahap penyiapan projek dan kebiasaannya dikira dalam bentuk peratusan.

Oleh itu, sangat penting untuk membuat pecahan skop kerja pada BQ supaya anda tahu dimanakan tahap penyiapan dan berapakah yang perlu anda bayar kepada kontraktor.

Anda sebagai pemilik mempunyai hak untuk menahan pembayaran sekiranya kontraktor gagal mengemukakan bukti seperti resit dan hasil kerja yang mereka laksanakan. 

Pemantauan secara berkala dan penilaian hasil kerja di tapak pembinaan adalah sangat penting bagi mengelakkan duit anda melayang ditipu oleh pihak kontraktor yang tidak bertanggungjawab.

7. Hak Untuk ‘Terminate’ 

Di dalam kontrak pembinaan, anda sebagai pemilik mempunyai hak untuk terminate atau membuang kontraktor yang telah anda lantik.

Namun, anda harus memberikan mereka notis amaran terlebih dahulu dan sekiranya mereka tidak melaksanakan apa yang anda minta, anda boleh keluarkan notis berdasarkan tempoh tertentu (kebiasaannya 14 hari) bagi memberi ruang mereka bergerak keluar dari tapak pembinaan.

Terma ini anda harus bincang bersama kontraktor anda bagi mengelak sebarang kesalahfahaman ketika perlaksanaannya nanti.

8. Program Kerja

Bahagian ini akan menyatakan tempoh masa bekerja daripada tarikh kontrak ditandatangani sehingga ke perolehan sijil Certificate of Completion and Compliance (CCC).

Sekiranya anda tidak menggunakan CCC di perojek anda, maka tempoh masa bekerja adalah sehingga binaan terakhir dibuat berdasarkan spesifikasi dan pelan.

Tempoh masa ini adalah berdasarkan hasil perbincangan antara anda dan kontraktor, bergantung kepada kawasan masing-masing. Kerana ia melibatkan kelulusan dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan lain-lain pihak berkuasa.

Di dalam bahagian ini juga, kontraktor perlu nyatakan program kerja pada setiap skop kerja mereka. 

Sebagai contoh, penyiapan tapak asas binaan (foundation) adalah dari 3 May – 8 May, dan seterusnya pemasangan column adalah dari 8 May – 16 May, dan kemudian pemasangan dinding pada 16 May – 23 May.

Ini akan memastikan kontraktor anda patuh pada setiap garis masa yang diberikan dan memudahkan anda untuk membuat pantuan hasil kerja mereka.

9. Perubahan Skop Kerja (Variation Order)

Realiti industri pembinaan adalah anda tidak akan dapat lari dari sebarang perubahan dari segi skop kerja dan rekaan akhir.

Oleh itu, amat penting untuk anda gariskan panduan bagaimana ingin selesaikan isu-isu seperti perubahan skop ini. 

Panduan ini kebiasaannya akan digariskan di dalam kontrak di bawah klausa Variation Order atau seumpama dengannya.

Secara asasnya, VO memerlukan arahan daripada pemilik dan kontraktor hanyalah sebagai pelaksana. Namun, kontraktor mempunyai hak untuk menyuarakan pendapat mengenai VO yang dipinta. Kerana kadang-kadang, perubahan skop yang timbul bukan datangnya dari pihak kontraktor, ia boleh datang dari pihak ketiga seperti TNB atau SYABAS.

Oleh itu, anda sebagai pemilik rumah harus sedar berkenaan isu ini, dan setiap arahan yang dikeluarkan perlu ditulis secara formal sebagai sebuah arahan.

Walaubagaimanapun, kami syorkan untuk anda berbincang dengan kontraktor dahulu sama ada mereka setuju atau tidak dengan arahan perubahan skop tersebut. 

Mereka mempunyai lebih banyak pengalaman dalam bidang ini dan mereka seharusnya lebih tahu sama ada VO tersebut menguntungkan atau merugikan anda.

10. Tambahan Masa

Apa jadi kalau kontraktor lewat dalam penyiapan projek? Adakah ianya salah kontraktor?

Jawapan pendeknya adalah tidak.

Manakala jawapan panjangnya adalah ia bergantung kepada situasi.

Sebab-sebab seperti bencana alam, pandemik, peperangan, kegawatan ekonomi, penukaran kerajaan atau lain-lain hal luar dari jangkaan dan kawalan, adalah dibenarkan untuk memberi tambahan masa (Extension of Time, EOT) kepada kontraktor.

Sekiranya terdapat permintaan EOT oleh pihak kontraktor atas kegagalan mereka untuk menyiapkan projek pada masa yang ditetapkan, maka anda boleh beri mereka EOT bersama kos. Kos ini akan dianggap sebagai Liquidated Ascertained Damage (LAD) iaitu sebuah ganti rugi yang perlu dibayar oleh pihak kontraktor kepada anda setiap hari sehingga projek selesai.

Walaubagaimanapun, sekiranya anda sendiri yang mencadangkan perubahan skop tersebut, maka kontrakor berhak untuk mendapatkan EOT tetapi tanpa sebarang kos tambahan kecuali pada bahan dan tenaga kerja yang digunakan untuk skop tersebut.

11. Waranti

Setiap skop kerja perlu didatangi dengan 24 bulan tempoh waranti atau sepanjang Tempoh Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Period, DLP) ditetapkan.

Pastikan kontraktor anda memberi anda tempoh masa ini dan tekankan perkara ini di dalam perjanjian anda.

Kontraktor yang professional tidak takut dengan waranti kerana mereka yakin hasil kerja mereka dan bahan yang mereka bekalkan mempunyai daya tahan yang kuat, lebih daripada 24 bulan.

Ini adalah adalah antara 11 perkara yang penting untuk anda masukkan ke dalam perjanjian bersama kontraktor pilihan anda.

Sekiranya anda ingin sebuah surat perjanjian yang lengkap dan merangkumi pelbagai aspek penting dalam sesebuah pembinaan, dapatkannya di sini: